Bien choisir son terrain

L'acquisition d'un terrain est le point de départ de la future construction. Comment choisir un terrain pour y faire construire votre future maison? A qui s’adresser ? Quels sont les meilleurs critères de choix, et les écueils à éviter ? Nous vous proposons une synthèse assez complète pour répondre à ces questions.

Les différents types de propriétés

 

A savoir tout d’abord que tout titulaire d’un contrat administratif (bail, droit de superficie, autorisation d'occuper) peut demander sa transformation en titre foncier. Ces contrats sont des droits d'usage à temps passés sur le domaine de l'Etat dans les zones dotées d’un plan d’urbanisme.

 Au Sénégal Il existe différents titres de propriété foncière.

 

LE TITRE FONCIER (TF)

  • Vous êtes propriétaire à 100 % de votre parcelle.
  • Taxe foncière annuelle.
  •  Le terrain en titre foncier est très rare au Sénégal, 1% environ.

 

BAIL DOMAINE NATIONAL (BDN)

  • Vous achetez un bail d’une durée de 99 ans, sur le domaine national
  • Bail renouvelable qui peut aboutir à un titre foncier
  • On peut obtenir un permis de construire
  • Pas de redevance annuelle à payer

 

LE BAIL SUR LE DOMAINE PUBLIC MARITIME (DPM)

  • Ce sont tous les terrains qui se trouvent en bord de mer,100m au dessus de la haute vague
  • Le bail est précaire et révocable, malgré cela on peut obtenir un permis de construire
  • Le risque d’expropriation est minime, surtout si vous avez demandé le droit d’occuper
  • Taxe et redevance annuelle

 

LE TITRE NON INVENTORIE (TNI)

Ce sont les biens fonciers attribués aux communautés rurales : terres agricoles au départ, régies par les préfectures ou sous préfectures.

 

LE BAIL SAPCO (BS)

  • La SAPCO est une société d’état qui est chargé de développer la Petite-Côte et les zones touristiques au Sénégal
  • Vous achetez un bail de 32 ans renouvelable
  • Possibilité selon les zone de transformer en titre foncier
  • Redevance annuelle 450 FCFA (0,686 €) le m²/an. Soit par exemple pour 500m², vous paierez 343 € l’an

 

Comment acquérir une parcelle 

 (Source : Ministère de l'Urbanisme du Sénégal)


Dès que vous avez une proposition de vente d'une parcelle de terrain, vous devez vous informer auprès des personnes, organismes et / ou services administratifs compétents ci-après, avant de vous engager dans la transaction.

 

-       Les services de l'urbanisme : vous devez demander aux services de l'urbanisme un certificat d'urbanisme qui renseigne sur la destination et les servitudes à respecter et la régularité du lotissement dans lequel se trouve la parcelle.

 

-       Les services du Cadastre : il s'agit de s'informer auprès d'eux sur la situation foncière et domaniale du terrain et sur la consistance réelle (superficie et forme) de la parcelle.

 

-        Le receveur des Domaines : il pourra fournir des renseignements sur la nature du titre de propriété du vendeur (titre foncier, bail ordinaire, bail emphytéotique, droit de superficie, permis d'habiter, autorisation d'occuper etc.) et de sa réalité.

 

-       La conservation de la propriété foncière et des droits fonciers : pour s'enquérir de la situation juridique, de la nature du droit, des charges et droits réels inscrits au livre foncier.

 

-       Le recours au Notaire : pour les transactions portant sur des immeubles appartenant à des particuliers elle aboutit à l'inscription du nom du nouvel acquéreur au livre foncier. Cette inscription consacre le droit de propriété définitif et inattaquable du nouvel acquéreur, matérialisé par la remise de la copie du titre foncier de l'immeuble, ou du certificat d'inscription du droit réel.

 

Quelques conseils 

 

L’achat d’un terrain en bail


Lors de l’achat d’un terrain souvent matérialisé par un bail emphytéotique vous avez 2 ans pour « occuper » le terrain car passé ce délai la communauté rurale ou l'état peut reprendre votre terrain sans indemnité. “Occuper” peut se matérialiser par une clôture ou par un début de chantier de bâtiment. Il faut savoir que l'achat d'un terrain avec titre foncier est rare et représente généralement une aubaine : c'est la seule manière d'assurer la pérennité de votre bien.

 

L’achat d’un terrain sur le domaine maritime

 

Attention lorsque vous acheter sur le domaine maritime (zone de 100 mètres longeant la mer): vous pouvez être expulsé sans préavis et sans aucun recours. Tout bâtiment peut être détruit à tout moment par les autorités.

 

Attention aux intermédiaires

 

Ne jamais faire appel à des intermédiaires inconnus, ni remettre des sommes d'argent pour résoudre tel ou tel problème. Ne jamais donner d'argent d'avance au vendeur, pour quelque raison que ce soit, même contre un reçu. Les papiers n'ont pas beaucoup de valeur au Sénégal. En cas de litige, les tribunaux vous seront rarement favorables.